不動産投資型クラウドファンディングのWARASHIBEが９月１５日に募集開始するファンドを公表しました。
なお、WARASHIBEはサービス名称を９月１日からCOZUCHIに変更しますが、マニア必見の再開発関連ファンドです。
詳細を確認してみましょう。
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公式情報COZUCHI
COZUCHI（旧WARASHIBE） 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドとは？
COZUCHI（旧WARASHIBE） 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドは出資期間は、なんと７年！
インカムゲインとキャピタルゲイン分配金の原資とします。
ファンドとしては、運営会社のLAETOLI株式会社は長期間、再開発に伴う賃料補償があることから、インカムゲイン重視型ファンドと位置付けしています。
ファンドの対象となるCOZUCHI（旧WARASHIBE）品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドは、品川駅徒歩４分の再開発事業が予定されるエリアにある３物件です。
事業名は「高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発事業」で、２０２２年頭ごろに都市計画決定予定で、２０２７年に延床面積約１９３，０００㎡の再開発ビルが完成予定。
再開発事業は、収容される不動産の権利者に対して権利変換され、所有している不動産の同等面積の新築不動産が提供されます。
再開発が予定されているつまり老朽化した建物を取得すれば、再開発完了後に同面積の新築の不動産が、費用の負担無しに手に入ることを利用したファンドです。
さらに、再開発事業がスタートした場合は、工事期間中の賃料は再開発事業組合から補償（いわゆる97条補償）されるのが一般的であり、再開発により建物取り壊しなどが生じてもインカムゲインは発生します。
このように再開発のスキームを利用したファンドであることから、ファンドの出資期間は再開発事業完了し、権利変換された新築物件を売却するまでの７年という長期を見込んでいます。
募集条件などは以下のとおりで、劣後出資は、約１０％で、さらにが、LAETOLI株式会社が優先出資を別途５，０００万円出資。つまり、ファンドの総額は９，８４０万円です。
運用期間や募集期間など
- 運用期間：２０２１年９月１日から２０２８年９月３０日
- 配当金実施予定日：毎年１０月末（初回２０２２年１０月末）
- 募集金額：４，３４８万円
- 募集期間：２０２１年９月１５日１９時から２０２１年９月２１日１３時まで
- 募集方式：抽選
キャピタルゲインの予定利回り（年利換算）について
キャピタルゲインの予定利回りが分かりにくいので解説します。
まず、今回のファンドの仕入価格は坪あたり１６０万円/坪です。
品川エリアの新築マンション相場は２０２１年７月時点で５８０万円/坪から６８０万円/坪程度であり、７年後の相場は当然分かりませんが、一般的に再開発事業を行ったエリアは賃料相場が現状よりも高くなる傾向があります。
売却した価格に基づくキャピタルゲインの年換算利回りは以下のとおりで、想定利回りは６００万円/坪で売却した場合を見込んでいます。
なお、このキャピタルゲインに想定インカムゲイン（年３％）が加算されたものが想定利回りになります。
実際の配当については、キャピタルゲイン分は最終配当年である２０２８年１０月末に一括して受け取る形になり、それまでは毎年インカムゲインのみ受け取ります。
| 仕入れ単価 a |
売却単価 b |
利益率 c=（b-a)÷a |
優先出資者利益（利益の18％） d=c×18％ |
キャピタルゲイン年利換算（÷7年） d÷7年 |
|---|---|---|---|---|
| 160万円/坪 | 300万円/坪 | 88% | 15.75% | 2.3% |
| 160万円/坪 | 600万円/坪 | 275% | 49.50% | 7.1% |
| 160万円/坪 | 700万円/坪 | 338% | 60.75% | 8.7% |
長期投資資金がすぐに必要になったら途中解約なども可能
なお、COZUCHI（旧WARASHIBE）のファンドは途中解約可能です。
さらに、今回７年という長期の投資において、出資金の換金しやすい仕組みが重要出資分を売りたい人と買いたい人のマッチングができるようなセカンダリーマーケットの創出を、各種法令、監督官庁の指導等を踏まえて、スキーム構築する予定とのことです。
COZUCHI（旧WARASHIBE）とは？
LAETOLI株式会社（旧株式会社SATAS、２０２１年８月１日に社名変更）が運営するCOZUCHI（旧WARASHIBE）は、不動産投資型クラウドファンディングサービスを提供しています。
ファンドは、需要の高い都内の不動産中心であり、再開発物件や売却が決定している物件などを精力的にファンドとして組成。
つまり、手堅い投資できるうえに、中途解約が可能というメリットがあります。
さらに、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針であり、過去募集したキャピタルゲイン重視型のファンドは当初想定利回りを大幅に上回っています。
練馬区 武蔵関Ⅰ 年利２８３．５％（当初想定年利１２％）
渋谷区 恵比寿 EXITファンドⅠ 年利６２．２％（当初想定年利４６．９％）
世田谷区 砧 EXITファンドⅠ 年利１１０．５％（当初想定年利５０．９％）
数多ある不動産投資型クラウドファンディングサービスの中でも、比較的新しいサービスであることから登録者数がまだ少ないことから、おススメです。
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COZUCHIの評判や口コミさらにメリット・デメリット・口座開設方法など徹底解説（旧WARASHIBE・不動産投資型クラウドファンディングサービス）
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスのCOZUCHI（コズチ）の評判や口コミさらにメリット・デメリット・口座開設方法など徹底解説しました
公式情報COZUCHI
今回も大幅キャピタルゲインアップとなるか？
COZUCHI（旧WARASHIBE）の再開発ファンドが登場します。
過去の再開発ファンドである練馬区 武蔵関Ⅰファンドは、当初想定利回（年１２％）を大幅に上回る実績（年２８３．５％）を残しています。
今回も当初想定利回りを上回ることができるのか注目です。（もちろん経済情勢などに
ご興味ある方は、今から口座開設して募集開始に備えてください。
ちなみに、COZUCHI（旧WARASHIBE）の会員登録費用などは一切無料で、無料で持ち続けることができます。むろん出資するときの手数料も無料です。
WEBサイトの「会員登録」ボタンをタップまたはクリックし、住所氏名メールアドレスなどを入力します。
その後本人確認書類をアップロードすればWARASHIBEにて申請内容の確認し、登録の住所へ、転送不要の簡易書留郵便にて本人確認ハガキが届きますので受取すればファンドへ投資することができます。
会員登録は以下の赤いボタンからできますよ。
COZUCHI（旧WARASHIBE） 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンドの公式情報はこちら
公式情報COZUCHI
【参考】最新のクラウドファンディング情報はこちらを
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