COZUCHI 【キャピタルゲイン重視型】西麻布 一棟マンションファンド（予定配当率 年6％）の出資者を2月7日から募集開始

不動産投資型クラウドファンディングのCOZUCHIが２月７日に募集開始するファンドを公表しました。

激戦必至のキャピタルゲイン重視型ファンドです。

詳細を確認してみましょう。

COZUCHI 【キャピタルゲイン重視型】西麻布 一棟マンションファンドとは？

COZUCHI 西麻布　一棟マンションファンドの出資期間は、１２ヶ月。

主には、キャピタルゲイン分配金の原資としますが、インカムゲインもあり、運営会社のLAETOLI株式会社は高く売却できる可能性が高いととらえキャピタルゲイン重視型ファンドと位置付けしています。

このファンドは、最寄駅は広尾駅で徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分の場所に位置する土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象としています。

このエリアは、閑静な高級住宅街であり、三井不動産レジデンシャルの最上位ブランドの「パークマンション」や多くの著名人が住む「広尾ガーデンフォレスト」があります。
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今回のプロジェクトでは全体205坪の土地・建物の共有持分約80%を取得。共有持分での取得のため、相場の約62%という割安な価格で取得しました。

共有持分とは、共有者それぞれが持つ所有権の割合を表しています。
一般的によくある、所有者が一人だけの単独所有とは異なり、共有者は各自所有する共有持分部分のみ自由に利用または処分することができます。 マンション全体の売却や建替などは他の共有持分にも影響するため、共有者全員からの承諾が必要となります。
共有持分のある物件は、単独の意志では処分できないなど一定の制約があるため、一般的な資産価値としては相場価格よりも低く評価される傾向にあります。

売却戦略は以下の３つです。

1. 共有状態を維持し、賃貸価値を高め、売却する
2. 80%を所有しているので、残りの20%を交渉して買い取り、まとめて売却する
3. 残りの20%と交渉し、共同所有権を解消し、価値を高めてから売却する

共有状態を維持し、賃貸価値を高め、売却する

今回のケースでは、38％という非常に低い割引率で購入することができましたが、実際には物件の利回りは低いものでした。実際、元の所有者が住んでいて、しかも非常に安い家賃の部屋があり、さらに元オーナーが住んでいた部屋を貸し出した場合、家賃を相場に近づけることができ、従来に比べて家賃収入が2倍になります。

物件の価値が上がったことで、この場所での定期的な収益物件としての収益性や価値が格段に上がり、仮に表面利回り5％の物件を売却したとしても、共同所有という特殊な形態を考慮すると、ファンドの分配利回りは6％に達します。

またバリューアップ後は物件の希少性、収益性の高さから投資用不動産として他社に売却するのではなくTRIAD社が自ら当該見込評価額により買い取りたいという意向もあります。

80%を所有しているので、残りの20%を交渉して買い取り、まとめて売却する

物件の価値を最大化するためには、残りの20％の共有持分を取得し、新たな開発用地として大手デベロッパーに売却するのが最善の方法です。ファンドはすでに80％の土地を取得しており、残りの20％の土地には2人のオーナーしかいません。現在、そのうちの1社との交渉が最終段階に入っています。
順調にいけば、共有から完全所有になり、共有持分ではないため本来の相場価格時価に近づけることができ、西麻布の立地で約205坪の希少性の高さからも高値での売却を見込みめることから、ファンドの配当は10％を超えることになります。

残りの20%と交渉し、共同所有権を解消し、価値を高めてから売却する

有持分の所有者との協議の上、物件全体を一体とするのではなく権利関係を明確化するために共有物分割請求を行うことができます。
共有物分割請求を行い、完全な所有権とすることで、共有持分としての性質である利用や処分の制限から資産価値が相場価格よりも低下しているデメリットを解消し、収益物件としての価値を相場価格に近づけることが可能。

完全所有権となった場合には西麻布エリアの周辺取引事例から表面利回り4%後半での売却が可能となると考えており、その際の本ファンドにおける想定利回りは年7.5%ほどを見込んでいます。

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募集条件などは以下のとおり。なお、劣後出資は、１１.４％で、ファンドの総額は約８億１４百円です。

運用期間や募集期間など

• 運用期間：２０２２年２月２８日から２０２３年２月２７日
• 配当金実施予定日：２０２２年６月２７日
• 募集金額：７億円
• 最小投資金額：１万円
• 最大投資金額：３０００万円
• 募集期間：２０２２年２月７日１９時から２０２２年２月１４日１３時まで
• 募集方式：先着順
• 想定利回り：年６．０％（インカムゲイン１．５％+キャピタルゲイン４．５％）

公式情報COZUCHI

COZUCHIとは？

LAETOLI株式会社（旧株式会社SATAS、２０２１年８月１日に社名変更）が運営するCOZUCHIは、不動産投資型クラウドファンディングサービスを提供しています。

ファンドは、需要の高い都内の不動産中心であり、再開発物件や売却が決定している物件などを精力的にファンドとして組成。

つまり、手堅い投資できるうえに、中途解約が可能というメリットがあります。

さらに、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針であり、過去募集したキャピタルゲイン重視型のファンドは当初想定利回りを大幅に上回っています。

練馬区 武蔵関Ⅰ　年利２８３．５％（当初想定年利１２％）

渋谷区 恵比寿 EXITファンドⅠ　年利６２．２％（当初想定年利４６．９％）

世田谷区 砧 EXITファンドⅠ　年利１１０．５％（当初想定年利５０．９％）

数多ある不動産投資型クラウドファンディングサービスの中でも、比較的新しいサービスであることから登録者数がまだ少ないことから、おススメです。

公式情報COZUCHI

激戦必至の抽選ファンド

今回紹介したファンドの物件は一等地の住宅地にあり、205平方メートルという希少性の高い物件です。

複雑な共有構造のため、この物件を38％の割引価格で取得することできたうえに、収益性の高い物件であり、残りの20％を取得できれば価値は増大。仮に交渉がうまくいかず、物件を分割することになっても、収益性を確保することができます。

よって、手堅い案件といえますので、激戦必至の抽選ファンドとなるでしょう。

ご興味ある方は、今から口座開設して募集開始に備えてください。

ちなみに、COZUCHIの会員登録費用などは一切無料で、無料で持ち続けることができます。むろん出資するときの手数料も無料です。

WEBサイトの「会員登録」ボタンをタップまたはクリックし、住所氏名メールアドレスなどを入力します。

その後本人確認書類をアップロードすればWARASHIBEにて申請内容の確認し、登録の住所へ、転送不要の簡易書留郵便にて本人確認ハガキが届きますので受取すればファンドへ投資することができます。

会員登録は以下の赤いボタンからできますよ。

COZUCHI 西麻布　一棟マンションファンドの公式情報はこちら

公式情報COZUCHI

【参考】最新のクラウドファンディング情報はこちらを

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