収益を見込める土地や建物など不動産に少額から投資できる方法として不動産特定共同事業法を活用した不動産投資型のクラウドファンディングが最近人気が高まっていますが、不動産クラウドファンディングと似たサービスである不動産デジタル証券（ＳＴ）というものもあります。
不動産デジタル証券（ＳＴ）は、２０２０年に金融商品取引法に追加され、募集額は急成長しています。その不動産デジタル証券を個人投資家向けに取り扱うALTERNA（
ALTERNA（オルタナ）は、東証プライム（旧１部）上場企業の三井物産グループ企業が運営しており、その評判やメリットやデメリットさらに口座開設方法などをお伝えします。
ALTERNA（オルタナ）の基本情報
- 会社名：三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
- 代表者：代表取締役 上野 貴司
- 会社所在地：東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階
- 会社設立：2020年4月
- 事業内容：デジタル技術を活用した不動産・インフラを中心とする実物資産のアセットマネジメント事業
- 資本金：30億円
- 宅地建物取引業：東京都知事（1）第105400号
- 金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第3277号
公式情報ALTERNA（オルタナ）
不動産デジタル証券とは？
不動産デジタル証券は、小口化した不動産持分を裏付けとした商品であり、個人投資家にはアクセスが難しかった好立地にある大型不動産への投資を、小口証券投資という形で実現可能になりました。
不動産投資型クラウドファンディングと似たサービスですが、不動産デジタル証券は、株式や債券と同様に金融商品取引法の規制を受けていることから、運用状況の開示が義務付けられており、インターネット上で「有価証券報告書」を確認することができるほか、「会計監査」や「鑑定」が定期的に入るなど、第三者のチェック機能があります。
さらに、不動産デジタル証券の保有情報は、電等はブロックチェーン上で管理されることから、データ改ざんのリスクが低く、取引の安全性が高いのも特徴です。
不動産デジタル証券は、不動産投資型クラウドファンディングと同様に、投資家から資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行うサービスです。
ここで得られた利益は、各投資家に配分されます。
不動産デジタル証券のメリット
不動産デジタル証券のメリットは以下のとおりです。
- 少額から不動産投資ができる
- 金融商品において一般的な申告分離課税が適用される
- 取引の安全性が高い
- 現物不動産投資よりも手続きが少ない
- 投資物件の情報が把握できる
- 物件管理はREITと同じ基準
- 換金性が不動産クラウドファンディングよりも優れている
不動産デジタル証券のデメリット
不動産デジタル証券のデメリットは以下のとおりです。
- 不動産クラウドファンディングよりも利回りが低い
- 運用期間が比較的長い
- 元本割れのリスクがある
- J-REITに比べて換金性が劣っている
ALTERNA（オルタナ）のメリット
運営会社の安心感がある
ALTERNA（オルタナ）の運営会社は、東証プライム、名証プレミア、福証本則、札証本則の上場企業である三井物産株式会社のグループ会社である株式会社三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社です。
運営会社自体は未上場ですが、親会社である三井物産株式会社は上場時に厳しい基準をクリアしていて、なおかつ定期的に財務状況を公表し、社会からチェックを受けているため、安心感があります。
申告分離課税が適用
ALTERNA（オルタナ）の譲渡損益及び償還損益は、上場株式等に係る譲渡所得等として、金融商品において一般的な申告分離課税が適用されます。不動産クラウドファンディングの分配金は雑所得として扱われ、総合課税の対象となることに比べてメリットは高いといえます。
オルタナティブ投資で資産を分散
オルタナティブ投資とは、伝統的な投資対象資産である上場株式、債券以外への投資の総称で、これには不動産、インフラ等の投資対象が含まれています。
これらには上場株式、債券などとは異なるリスク・リターン特性があり、ポートフォリオ組み入れることにより、運用効率の向上、リスク分散効果が期待できます。
ALTERNA（オルタナ）は、これまで個人投資家には投資機会が限られていた不動産、インフラ等のオルタナティブに対し、小口で投資できる機会を提供してくれるサービスです。
安定資産で手堅い投資ができる
ALTERNA（オルタナ）では、安定した賃料収入が期待できる、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産、インフラ資産に投資することができます。
これらの価格変動は、上場株式などに比べて緩やかであるため、日本の価格変動に一喜一憂せず、それでいて中長期で安定した資産形成をしたい方にとってはピッタリです。
投資の納得感が高い
複雑な金融商品に投資する場合、何に投資しているのか、どういったリスクがあるのかがわからなくなることがあります。
一方、ALTERNA（オルタナ）では、モノとお金の流れにこだわった運用が行われるため、投資の納得感は高いです。
具体的には、まず好きな案件を選んで投資し、その後賃料収入から必要コストを差し引いた分を配当として受け取ることができます。
すべてがスマホで完結
ALTERNA（オルタナ）の口座開設、資産運用の手続きは、すべてスマートフォンで完結します。
そのため「郵便が受け取れず、口座が開設できなかった」というようなこともありません。
また、物件の運用、ファンドの管理はすべて運営会社に任せることができ、口座開設時に「確定申告をしない」を選択していれば、分配金があった場合でも、確定申告などの手続きは不要です。
ALTERNA（オルタナ）のデメリット
元本保証はない
ALTERNA（オルタナ）には元本保証がありません。
天災や火災で被害が出てしまった場合に、
投資期間が長い
不動産クラウドファンディングの投資期間は半年程度から長くても２年程度ですが、ALTERNA（オルタナ）の運用商品は５年から７年と中長期です。短期で運用したい方にはデメリットになりますが、年２回売却申込が可能ですので、このデメリットをカバーしています。
投資のハードルが高い
ALTERNA（オルタナ）の運用商品は、投資金額が1口10万円以上となっています。
1口1万円から投資できるクラウドファンディングもあることを考えると、やや投資のハードルは高いと言えます。
償還時期が変更になる場合がある
ALTERNA（オルタナ）の投資案件には、運用期間（償還予定）が設定されています。
ただし、利益最大化が可能と判断する売却機会を得た場合には、早期売却される可能性があります。
また、利益最大化のため期間延長が必要と判断される場合、償還時期は先延ばしになるため、注意が必要です。
ALTERNA（オルタナ）の評判は？
ALTERNA（オルタナ）の良い評判として、大手総合商社のグループ会社が運営している点を評価する声があります。
運営しているのは、大手の三井物産株式会社のグループ会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社です。三井物産株式会社は東証プライム、名証プレミア、福証本則、札証本則の上場企業で、テレビCMも頻繁に流れています。コンプライアンスの順守や高い水準の審査基準をクリアしている企業のグループ会社の運営なので、信用できるという意見が多いのです。
他には、投資対象が明確である点を推す声もあります。
ALTERNA（オルタナ）は、投資対象が明確であり、近隣の投資物件であれば、現地を訪問して外観や立地を確認することもできます。
案件ページでは、物件の室内やエントランスなどの写真も確認できることから、投資物件の需要や将来性をある程度予測することができます。
また、投資対象の価格が比較的安定するのが良いという意見もあります。
ALTERNA（オルタナ）の商品は、東京証券取引所などに上場していないため、いつでも自由に売買できるわけではありません。
その代わり、上場していないことにより、比較的価格は安定します。
ALTERNA（オルタナ）の商品の基準価格は、取引所価格ではなく、不動産の鑑定評価額をもとにされます。
更新頻度は半年に一度であるため、日々の価格変動に一喜一憂する必要はありません。
一方悪い評判として、最低投資額が10万円である点を挙げる人がいます。
資産額によっては、投資信託のようにもっと少額から購入したい方も少なくありません。
その他、売却不可期間が設定されていることについても、不満を感じている方がいます。
ALTERNA（オルタナ）の投資家登録ができる人は？
ALTERNA（オルタナ）の投資家登録ができる方は、以下のとおりです。
- 18歳以上の方
- 日本国内に居住している方
- 本人確認書類を用意できる方
- ALTERNAの審査を通過した方
- ALTERNAの確認および承諾事項に承諾できる方
- 反社会的勢力ではない方
- 外国PEPsに該当しない方
ALTERNAの投資家登録方法について
ALTERNAの投資家登録は、すべてWeb申込となります。
書類での申込は取り扱っていません。
ユーザー登録
ALTERNA（オルタナ）の公式サイトにアクセスし、口座開設の申込画面からメールアドレスを登録します。
公式情報ALTERNA（オルタナ）
ユーザー登録に必要な認証コード4桁が登録メールアドレスに送信されたら、受け取った認証コードとログイン時に必要なパスワードを設定し、「ユーザー登録」を選択します。
必要情報、投資経験の入力
口座開設に必要な情報を画面の指示にしたがって入力します。
規約等の同意
約款等の書面および確認項目を確認の上、チェックボックスにチェックを入れて同意します。
取引パスワードの設定
投資申込等に必要となる取引パスワードを設定します。
本人確認書類のアップロード
最後に、本人確認書類のアップロードを行います。
本人確認書類等をスマートフォンで撮影のうえ提出し、氏名、住所および生年月日などが確認されます。
これで、口座開設の申込は完了です。
本人確認の結果は、本人確認書類の提出後、登録のメールアドレスに送信されます。
確認が完了し次第、ALTERNAのすべての機能を利用できます。
必要な本人確認書類
ALTERNA（オルタナ）の口座開設に必要な本人確認書類は以下のとおりです。
- マイナンバーカード
- 運転免許証（日本国内）
- 個人番号カード（表面）
- 住民基本台帳カード（顔写真つき）
- 運転経歴証明書
- 特別永住者証明書
必要なマイナンバー確認書類
ALTERNA（オルタナ）の口座開設に必要なマイナンバー確認書類は以下のとおりです。
- マイナンバーカード（裏面）
- 通知カード
- 住民票の写し
- 住民票記載事項証明書
申込から取引開始までの日数
ALTERNA（オルタナ）の会員登録申込から投資家登録完了後の取引開始までの日数は、最短即日です。
審査の手続きの状況により、これより時間がかかることもあります。
ALTERNA（オルタナ）投資家登録キャンペーンは？
現在ALTERNA（オルタナ）の投資家登録キャンペーンは実施していませんが、ALTERNA 購入特典として、無料宿泊券をプレゼントするキャンペーンなどを実施した事例もあります。
ALTERNA（オルタナ）の公式情報はこちら
公式情報ALTERNA（オルタナ）
【参考】最新のクラウドファンディングや不動産デジタル証券の情報はこちらを
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