純資産1億円からの相続税対策！任意組合型クラファンで評価額を最大7〜8割圧縮できる厳選4社を徹底比較

「手元の現預金が数千万円から1億円前後あり、将来子どもたちにかかる相続税が心配だ」

「タワーマンション節税に対する税制改正が入り、新たな有効な対策を探している」

「とはいえ、今さらアパート経営や土地の現物を買って、空室や建物の修繕管理といった煩わしい手間を背負い込みたくない」

純資産が1億円前後に達した小金持ち層・資産家の方から、このような悩みが急増しています。

現金のまま手元に置いておくと、相続発生時に1円の減額もなくそのまま100％の額面で課税対象になります。一方で、昔ながらの「借金をしてアパートを建てる」「現物の土地・中古マンションを一棟買う」という対策は、高齢期を迎えるオーナーにとって管理負担や空室リスク、流動性の低下といった重い足かせになりがちです。

そこで現在、目の肥えた富裕層の間で急速に普及しているのが、「任意組合型」の不動産クラウドファンディング（不動産小口化商品）です。

一般的なクラウドファンディング（匿名組合型）では相続税の節税効果はゼロですが、「任意組合型」を選択すれば、現物不動産を所有するのと法的に全く同じ扱いになり、相続税評価額を最大7割〜8割圧縮することが可能になります。

この記事では、なぜ任意組合型クラファンで相続税が大幅に軽減されるのかという公的な法的根拠から、1億円規模の資産家にこそフィットする理由、そして任意組合ファンドを安定して手掛ける厳選4社の特徴までを分かりやすく解説します。

なぜ「純資産1億円層」に任意組合型クラファンが最適なのか？

相続対策の専門書やセミナーでは「現金を現物不動産に換える」手法が定番として紹介されます。しかし、純資産1億円〜2億円前後の資産家が実際に現物不動産を購入しようとすると、以下の「3つの現実的な壁」に直面します。

任意組合型クラウドファンディングは、この現物不動産の弱点を綺麗に解消する仕組みを備えています。

① 土地や一棟マンションを丸ごと所有する「管理・修繕の煩わしさ」がない

実物の不動産を1棟または1室丸ごと購入すると、入居者の募集やクレーム対応、家賃滞納への督促、経年劣化に伴う突発的な修繕工事の手配、毎年の固定資産税の納付管理など、多大な労力が発生します。オーナーが高齢になった際、認知症リスクや管理能力の低下がそのまま賃貸経営の破綻につながるケースも少なくありません。

任意組合型クラファンであれば、物件の維持・管理、入居者管理、修繕計画の策定・実行まで、すべて不動産特定共同事業の許可を受けたプロ（運営事業者）が一任して行います。オーナー自身は何の管理実務も行うことなく、自宅にいながら現物不動産と同じ税務メリットと安定した賃料収入を享受できます。

② 数億円規模の都心一等地不動産に「借金なし」で手元資金から参加できる

相続税の評価減効果を最大化し、将来の資産価値の下落を防ぐためには、「需要が底堅い都心一等地の優良不動産」を選ぶのが鉄則です。しかし、東京23区の商業ビルや駅近マンションは価格が高騰しており、数億円から十数億円規模の資金が必要となります。

純資産1億円規模の方がこれを購入しようとすると、多額の銀行借入（ローン）を組むことになり、金利上昇局面においては過度な財務リスクを背負い込むことになります。

任意組合型クラファンであれば、数億円〜数十億円規模の都心優良物件が「1口100万円〜数百万円単位」に小口化されています。銀行からの借金を一切背負うことなく、手元の余剰キャッシュの範囲内だけで、安全に都心の一等地アセットへ資産を逃がすことが可能です。

③ 相続実務最大の地雷「遺産分割（争族トラブル）」をきれいに防げる

相続対策において、税金を減らすこと以上に重要なのが「残された家族が揉めないこと（遺産分割）」です。

1つの土地や区分マンションは物理的に切り分けることができません。「長男が不動産を相続し、次男に現金を渡す」といった配分を行おうとしても、不動産と現金の価値に不均衡が生じ、代償金の支払いを巡って骨肉の争い（いわゆる「争族」）に発展する事例が後を絶ちません。

小口化された任意組合型クラファンであれば、持分が「口数」で明確に分かれています。例えば、合計100口（1,000万円分）を保有していれば、「長男に50口、長女に50口」といった形で、1円単位まで平等かつ公平に分割して遺産分割協議書に記載できます。

相続税評価額を最大7〜8割圧縮！任意組合型の減税ロジックと法的根拠

「手軽に小口で投資できるのに、なぜ現物不動産と同じように税金が安くなるのか？」「後から税務署から否認されたりしないのか？」と疑問に感じる方も多いはずです。

その理由は、契約形態が民法上の「組合契約」に基づいているためです。

現金のままと任意組合型の「評価ギャップ」の仕組み

相続税の計算において、資産は「時価（実勢価格）」ではなく、国税庁が定める「財産評価基本通達」に沿って評価されます。

• 現金・預貯金： 額面通り「1,000万円＝評価額1,000万円（100％）」で課税。
• 土地： 実勢価格より低廉な「路線価（公示地価の約8割水準）」で評価。さらに第三者へ賃貸している場合は「貸家建付地」として借地権割合・借家権割合・賃貸割合が控除され、評価額が下がります。
• 建物： 建築費や実勢価格の約5割〜6割水準である「固定資産税評価額」をベースに評価。さらに賃貸している場合は「借家権割合（30%）」が控除され、実質3割〜4割程度まで圧縮されます。

任意組合型クラファンに出資すると、出資者は対象物件の「持分（共有持分権）」を取得したと法的に扱われます。そのため、出資した現金に対して上記と同じ不動産の評価減ルールがそのまま適用され、物件によっては相続税評価額が実勢価格の20％〜30％台（約7割〜8割減）まで圧縮されるのです。

【要注意】一般的な「匿名組合型」との決定的な違い

クラウドファンディングを取り扱う事業者の大半（ジョイントアルファやCOZUCHIの通常ファンドなど）は、「匿名組合型」を採用しています。

両者を混同して出資してしまうと、相続対策としては全く意味を成さないため、違いを正確に把握しておく必要があります。

比較項目	任意組合型 （相続税対策向け）	匿名組合型 （通常のクラファン）
法律上の位置づけ	民法上の組合契約（不動産の共有持分を取得）	商法上の匿名組合契約（事業者への出資）
所有権・登記	出資者が不動産の共有持分を保有（登記は事業者名義）	事業者が単独所有（出資者は金銭債権を持つのみ）
相続税の評価基準	現物不動産と同様（路線価・固定資産税評価額）	出資元本の額面評価（100％課税・評価減なし）
配当金の税務区分	不動産所得（減価償却費の計上・損益通算が可能）	雑所得（総合課税・源泉徴収20.42%）
最低出資額の目安	50万円〜100万円以上	1万円〜10万円前後
主な投資目的	中長期の資産保全・相続税対策・事業承継	短期の資産形成・高利回りリターン狙い

「相続税の課税価格を引き下げる」「賃貸不動産としての減価償却費を使って所得税を抑える」という目的を果たすためには、必ず「任意組合型」として組成されたファンドを選ぶ必要があります。

税務署・官公庁が認める「3つの公的根拠」

任意組合型クラファンの評価減は、税法の隙間を突いたグレーゾーンの手法ではありません。国の法令および通達によって正式に定められています。

① 国税庁「財産評価基本通達130」の明文規定

国税庁が定める財産評価の基本ルールである「財産評価基本通達130（任意組合等の組合財産等の評価）」において、次のように明記されています。

【財産評価基本通達130（要約）】

任意組合等の組合財産については、その組合員が各組合財産について有する持分に応ずる価額によって評価する。

出資持分というペーパー上の権利ではなく、「裏付けとなっている現物不動産そのものを路線価や固定資産税評価額で評価し、それを出資割合で按分する」というルールが国税庁自身によって公式に示されています。

② 国土交通省「不動産特定共同事業ハンドブック」の公解

不動産特定共同事業法を所管する国土交通省が発行する公式手引きにおいても、以下のように解説されています。

【国土交通省公式見解（税務の取扱い）】

任意組合型の事業形態において、出資者は不動産の共有持分を取得することとなるため、相続税の算定においては出資金額ではなく、現物不動産と同様に路線価や固定資産税評価額等に基づいて評価されます。

国の行政機関が、任意組合型不動産小口化商品の持つ税務上の評価減メリットを公認しています。

③ 最高裁判決（令和4年4月19日・総則6項事件）を踏まえた「安全な運用基準」

「税務署の伝家の宝刀（総則6項）で否認されないか？」と懸念される方もいるでしょう。2022年4月の最高裁判決で追徴課税が認められた事例は、以下の極めて特異なケースでした。

• 90歳を超える高齢者が、銀行から数億円の融資を受けてタワーマンション等を購入。
• 購入からわずか数年（または直後）に相続が発生。
• 相続人が税務申告を終えた直後に、その物件を即座に売却して現金化。

裁判所は「客観的な経済合理性を欠き、専ら相続税を免れるためだけに行われた不自然な取引」として例外的に実勢価格での課税（総則6項の適用）を認めました。

任意組合型クラファンは、「手元資金（借金なし）で出資し、3年〜10年程度の運用期間にわたって実需に基づく安定した賃料収入（不動産所得）を得る」という正当な経済行為です。生前の余裕のある時期（60代〜70代など）からポートフォリオの一部として組み入れて運用している限り、不当な租税回避として否認される法的リスクは極めて低減されます。

相続税対策・資産承継に強い「任意組合型クラファン」おすすめ4社徹底比較

任意組合型ファンドを組成するには、高度な不動産特定共同事業のライセンスと、厳格な物件選定能力が求められるため、取り扱えるプラットフォームは限られています。

ここでは、実績と信頼性を兼ね備えた厳選4社の特徴を比較します。

任意組合ファンド取扱事業者 比較一覧表

サービス名	運営企業	主な物件タイプ	任意組合の最低出資額	特徴・強み
利回りくん	株式会社シーラ（シーラテクノロジーズ）	都心レジデンス・社会貢献型・商業施設	50万円〜100万円	会員数業界トップ級。知名度が高く案件のバリエーションが豊富
SOLS（ソルス）	株式会社不二興産	地方主要都市・首都圏の優良レジデンス	50万円〜	創業20年超の不動産再生のプロ。手堅いインカムゲイン設計
ジャストフィット	株式会社ジャストフィット	都市部の中規模レジデンス・バリューアップ物件	50万円〜	丁寧な個別相談と投資家目線のサポート体制に強み
TSON FUNDING	株式会社TSON	名古屋圏・首都圏の戸建て・スマート住宅	50万円〜	独自のAI住宅市場データ分析を活用。底堅い実需アセット

① 利回りくん：圧倒的な知名度と多様な優良アセット

• 運営会社： 株式会社シーラ（米国NASDAQ上場グループ）
• 特徴と強み：国内不動産クラウドファンディングで屈指の会員基盤を誇るプラットフォームです。通常は1口1万円からの匿名組合型ファンドを数多く手掛けていますが、定期的に富裕層向けの「任意組合型ファンド」を組成しています。デザイン性に優れた都心型デザイナーズマンション「SYLA」シリーズなど、高い入居率を維持できる競争力の高い物件が多く、キャピタルゲインとインカムゲインのバランスに優れています。
• こんな方におすすめ：「まずは最も実績があり、知名度と流動性の高い大手サービスで安心感を重視したい」という方。
• 👉 利回りくんの詳しい評判・実績の解説記事はこちら

② SOLS（ソルス）：不動産再生のプロが手掛ける手堅いインカム設計

• 運営会社： 株式会社不二興産（名古屋・東京・大阪・福岡展開）
• 特徴と強み：創業から20年以上にわたり、一棟収益不動産の再生・流動化事業を手掛けてきた不動産のプロフェッショナルが運営しています。SOLSが手掛ける任意組合ファンドは、派手な転売益を狙うのではなく、「すでに稼働しており安定した家賃収入が見込めるレジデンス」を厳選して組み入れているのが特徴です。長期にわたって確実なインカムゲイン（不動産所得）を得ながら、手堅く相続税評価額を圧縮できる商品設計が、慎重派の資産家から高く評価されています。
• こんな方におすすめ：「元本割れリスクを極限まで抑え、手堅く安定した賃料収入を長期で受け取りたい」という方。
• 👉 SOLS（ソルス）の特徴とメリット・デメリット解説はこちら

③ ジャストフィット（Just Fit）：再生不動産のバリューアップと手厚いサポート

• 運営会社： 株式会社ジャストフィット
• 特徴と強み：築古・既存不動産の再生（リノベーションや権利調整）によるバリューアップを得意とする不動産会社が手掛ける小口化サービスです。物件の仕入れ価格を抑え、適切なバリューアップを施すことで、高い利回りと堅実な資産価値の両立を目指しています。小回りの利く運営体制を活かし、任意組合を活用した生前対策や事業承継に関する投資家の個別相談にも親身に対応してくれる点が特徴です。
• こんな方におすすめ：「比較的少額から任意組合型を試してみたい方や、サポートの手厚さを重視する」という方。
• 👉 ジャストフィットの評判と相続税対策の活用法はこちら

④ TSON FUNDING：独自AIによる住宅データ分析と手堅い戸建てアセット

• 運営会社： 株式会社TSON（名証ネクスト上場）
• 特徴と強み：独自のビッグデータ解析・AIによる住宅市場予測システムを自社開発し、需要の高いエリア・間取り・価格帯を科学的に導き出してファンドを組成する上場企業です。名古屋圏を中心とした賃貸住宅や戸建て分譲地など、地域に根差した実需アセットに強みを持っています。データに基づく緻密な収支計画により、景気変動の影響を受けにくい安定した運用基盤を確立しています。
• こんな方におすすめ：「都心のビルだけでなく、手堅い居住需要がある中核都市の住宅アセットに分散投資したい」という方。
• 👉 TSON FUNDINGの口コミ・任意組合スキーム詳細はこちら

任意組合型クラファンを活用する際の4つの注意点・デメリット

メリットの大きい任意組合型ですが、金融商品としての注意点も正しく把握しておく必要があります。

① 匿名組合型に比べて最低出資額が高め（50万円〜100万円単位）

1万円から気軽に投資できる一般的な匿名組合型クラファンとは異なり、任意組合型は不動産の共有持分を登記・保全する都合上、最低出資単位が「1口50万円」または「1口100万円」以上に設定されていることがほとんどです。ある程度まとまった余裕資金を準備しておく必要があります。

② 運用期間が中長期（数年〜10年程度）で資金が固定化される

相続税対策を目的とした任意組合ファンドは、安定した賃貸運用を前提とするため、運用期間が3年〜10年程度と長期にわたります。運用期間中の途中解約は原則として認められていないため、近い将来に使う予定のある生活資金や納税準備資金を充てるのは避けてください。

③ 毎年「不動産所得」として確定申告が必要になる

任意組合型から得られる分配金は、税法上「不動産所得」に該当します。事業者が源泉徴収して自動的に課税関係が終了する雑所得とは異なり、原則として確定申告が必要です。

ただし、物件の減価償却費や固定資産税などの経費持分を計上できるため、他の給与所得や事業所得と損益通算して節税につなげられるという大きなメリットの裏返しでもあります。

④ 元本保証ではない（不動産価格の変動リスク）

銀行預金とは異なり、元本保証はありません。運用期間が終了して物件を売却する際、不動産市況の大幅な下落や建物の毀損が生じていた場合、出資元本を下回る（元本割れ）リスクが存在します。立地と賃貸需要をしっかり見極めてファンドを選ぶことが不可欠です。

まとめ：手元預金を寝かせる前に「小口不動産」という選択肢を

現金を銀行預金に置いたままにしておくことは、インフレによって実質的な購買力が目減りするだけでなく、将来の相続発生時に多額の税負担をそのまま子どもたちに残すことを意味します。

「アパート建築や現物購入のような重い管理負担を背負いたくない」

「手元にある数千万円〜1億円の現金を、借金なしで都心優良アセットへ逃がしたい」

「きれいに口数で分けられる形で、家族が揉めない相続を行いたい」

こうした資産家の方にとって、プロに管理を一任しながら現物不動産と同じ評価減（最大7〜8割圧縮）を享受できる「任意組合型クラウドファンディング」は、極めて合理的かつ現代的な資産防衛策です。

任意組合型ファンドは、組成に手間と時間がかかるため、年間を通じて常に募集されているわけではありません。好条件のファンドが登場したタイミングを逃さないよう、まずは紹介した4社の会員登録や資料請求を済ませ、募集情報をいつでも確認できる体制を整えておくことをおすすめします。

【今回紹介した4社の詳細記事・公式サイト】

• 知名度・案件の豊富さで選ぶなら：
  👉 [利回りくん公式サイト]
  （詳細解説：利回りくんの詳しい評判・実績の解説記事）
• 不動産再生のプロによる手堅いインカム設計なら
  👉 [SOLS(ソルス)公式サイト（ソルス） 公式サイト]
  （詳細解説：SOLSの特徴とメリット・デメリット解説）
• 丁寧なサポートと再生バリューアップ物件なら
  👉 [ジャストフィット公式サイト
  （詳細解説：ジャストフィットの評判と相続税対策の活用法）
• 上場企業の独自AIデータ分析による堅実住宅アセットなら
  👉 TSON FUNDING（ティーソンファンディング）公式サイト
  （詳細解説：TSON FUNDINGの口コミ・任意組合スキーム詳細）

6. 任意組合型クラファンと相続税に関するよくある質問（FAQ）

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