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不動産投資型クラウドファンディングのメリットとデメリット

融資型クラウドファンディングの中でも、人気があるのは不動産投資型クラウドファンディングです。

もちろん、ファンド型クラウドファンディングサービスを利用している不動産投資型クラウドファンディングもありますが、多くが融資型クラウドファンディングのスキームを利用しています。

今回は、不動産投資型クラウドファンディングを解説します。

不動産投資型クラウドファンディングとは?

不動産投資型クラウドファンディングは、一般の投資家から資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行うサービスです。

ここで得られた利益は、各投資家に配分されます。

一般的な不動産投資は、不動産を購入する方が自身で購入資金の全額を支払わなければいけません。

数百万円単位の現金を用意したり、数千万円単位の不動産投資用ローンを利用したりしなければいけないこともあるでしょう。

もちろん、不動産登記には税金もかかるため、諸費用も多くなります。

一方で、不動産投資型クラウドファンディングは、事業者との匿名契約に基づいた出資です。

投資家に不動産の所有権はありませんが、税金の支払いや登記をする必要もありません。

不動産投資における修繕、入居者管理などの作業も事業者に任せられます。

また、運用方法は取得した不動産によってさまざまで、事業者が不動産を所有して家賃収入を得るケースもありますし、投資家から集めた資金で不動産をリフォームして付加価値を付け、事業者が高値で転売して得た売却益を投資家に分配するケースもあります。

また、不動産投資型クラウドファンディングと似た商品に「J-REIT」がありますが、これらには市場や投資家の動向で利益が左右されるかどうかに大きな違いがあります。

不動産投資型クラウドファンディングは、出資者が限られていて、最初から利回りは決まっています。

投資しても元本割れのリスクが低い分、利回りもそれほど高くありませんが、投資資金を回収できる可能性は高くなっています。

不動産投資型クラウドファンディングのメリット

不動産投資型クラウドファンディングのメリットは以下のとおりです。

  • 少額から不動産投資ができる
  • 優先劣後スキームにより損失から保全される
  • 現物不動産投資よりも手続きが少ない
  • J-REITに比べて価格変動のリスクが小さい
  • 投資物件の情報が把握できる

少額から不動産投資ができる

不動産投資型クラウドファンディングは、少額からでも投資可能です。

一方、現物の不動産投資の場合、投資物件の購入費用、リフォーム費用などで何百万、何千万もの費用が発生します。

現物の不動産投資とは違い、投資できる資産が限られてはいますが、不動産投資を行ってみたいミレニアム世代の方には、おすすめの投資手段と言えます。

優先劣後スキームにより損失から保全される

不動産投資型クラウドファンディングでは、各種運営会社が投資家の損失を抑えるため、「優先劣後出資方法」を採用しています。

これは、物件取得価格のうち、投資家が出資した部分を「優先出資部分」、運営会社が出資した部分を「劣後出資部分」と定め、損失が発生した場合には劣後出資者である運営会社が最初に責任を負うという仕組みです。

この仕組みにより、投資家の出資金の損失が起こりにくくなっています。

現物不動産投資よりも手続きが少ない

マンションやアパートなどの現物不動産を貸し出せば、賃料収入を得ることができますが、物件購入や登記など、さまざまな手続きが必要になります。

また、固定資産税や不動産所得税などの税金もかかります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングには、こういった煩雑な手続きや税金の支出などがありません。

J-REITに比べて価格変動のリスクが小さい

「J-REIT」は金融商品であるため、運用利回りは需要と供給のバランス次第です。

特に、不動産は増資の頻度が高い傾向にあるため、増資によって投資口価格が下落する可能性があります。

また、決算時期になると利益調整を目的にJ-REITを手放す投資家が増えるため、またしても投資口価格が変動するおそれがあります。

一方、不動産投資型クラウドファンディングは、最初から利回りが決まっていて、価格変動のリスクはJ-REITに比べるとほぼありません。

投資物件の情報が把握できる

不動産投資型クラウドファンディングでは、取得する不動産の情報が案件で詳細に公開されます。

そのため、投資物件の情報は把握できますし、リスクが高い投資対象があっても見抜けやすくなっています。

具体的には、以下のような情報が公開されます。

  • 所在地
  • 築年数
  • 面積
  • 施工会社
  • 事業予定 など

不動産投資型クラウドファンディングのデメリット

不動産投資型クラウドファンディングのデメリットは以下のとおりです。

  • レバレッジの効果が薄い
  • 人気が高いため実際に投資できない可能性がある
  • 元本割れのリスクがある
  • J-REITに比べて換金しにくい

レバレッジの効果が薄い

不動産投資型クラウドファンディングは、現物不動産投資と比べてレバレッジの効果が薄くなります。

つまり、現物不動産投資の場合、金融機関から住宅ローンを借り入れることで元手を増やし、効率的に利幅を高められます。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングの場合、サービス利用が目的の方に融資してくれる金融機関は、現時点では存在しません。

よって、現物不動産投資の大きなメリットであるレバレッジ効果が得ることができないデメリットがあります。

人気が高いため実際に投資できない可能性がある

不動産投資型クラウドファンディングは人気が高いため、出資者が殺到してしまうと投資できません。

また、常に出資を募集しているわけではないため、案件の供給が少ないクラウドファンディングでは、投資するための案件が見つからないこともしばしばあります。

したがって、逃さずに投資したいのであれば、案件の出資者募集情報をチェックしておかなければいけません。

元本割れのリスクがある

不動産投資型クラウドファンディングは、優先劣後方式を採用していますが、それでも不動産の価値が大幅に下落してしまえば、元本の損失が発生する可能性はあります。

優先劣後割合が10%の場合、例えば20%以上不動産の価値が下がってしまうと、不動産会社だけでなく投資家も損失の一部を負わなければいけなくなります。

J-REITに比べて換金しにくい

J-REITの場合、証券市場で自由に売買できるため、換金が容易です。

そのため、現金が必要になったときに、容易に現金を手に入れられます。

一方、不動産投資型クラウドファンディングでは、原則として運用期間中の解約が認められていません。

運営会社の不祥事など、やむを得ない事由以外の解約を受け付けないとする規約を、取引の上で定めている運営会社がほとんどです。

国内の不動産投資型クラウドファンディングについて

不動産投資型クラウドファンディングに参入している主な会社は以下のとおりです。

J-REITとうまく使い分けて利用しましょう

不動産投資型クラウドファンディングは、J-REITに比べて価格変動リスクが少なく少額から投資できるメリットがありますが、貸し倒れリスクと換金しにくいというデメリットがあります。

多くが不動産担保付ですので貸倒リスクが発生した場合もある程度は回収されますが、リスクがあることはご承知おきください。

J-REITとうまく使い分けて利用するのが良いでしょう。

【参考】最新のクラウドファンディング情報はこちらを

当ブログで紹介している最新のクラウドファンディング情報はこちらです。

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